Jakie czynniki mają wpływ na ceny nieruchomości?

Choć pomiędzy nieruchomościami i inwestycjami giełdowymi nie ma bezpośredniego związku, często mówi się o nich jako o wyjątkowo atrakcyjnej alternatywie dla inwestowania na giełdzie. Nieruchomości to również jeden z najskuteczniejszych sposobów dywersyfikacji ryzyka w inwestowaniu pieniędzy. Już choćby dlatego warto uzyskać przynajmniej podstawowe informacje na temat tego rodzaju inwestycji.

Nieruchomości jako odrębna klasa aktywów

Dla nieruchomości charakterystyczne jest to, że jako klasa aktywów są one stosunkowo bezpieczne. Co więcej, do roku 2008 większość osób była przekonana, że ich ceny nie mogą spadać. Oczywiście, większość po raz kolejny nie miała racji. Nieruchomości to również klasa aktywów, dla której charakterystyczne jest to, że podlega procesom inflacyjnym. Można mieć więc pewność, że ich wartość w dłuższym okresie będzie równa przynajmniej wartości inflacji, jeśli nie wyższa. Oczywiście, nieco inaczej sytuacja przedstawia się w krótkim terminie, kiedy pojawia się ryzyko zmian. Jeśli nieruchomość jest kupowana pod wynajem, stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału może wynosić przynajmniej sześć procent. Jest to stopa porównywalna z tą, na którą możemy liczyć inwestując w akcyjne fundusze inwestycyjne. I choć mamy do czynienia ze stopą zmieniającą się nieco w czasie, jej wartość zawsze będzie wynosić około 6 procent powyżej inflacji. Oczywiście, o podobnym rezultacie możemy mówić inwestując w akcje pod dywidendę, nie da się jednak ukryć, że jest to rozwiązanie znacznie bardziej ryzykowne.

Czynniki wpływające na ceny nieruchomości

Osoby, które zastanawiają się nad tym, co wpływa na ceny nieruchomości często obawiają się, że mają do czynienia ze skomplikowanym zagadnieniem, którego nawet ekonomiści do końca nie rozumieją. W rzeczywistości jednak mamy do czynienia ze zjawiskami makroekonomicznymi, które, po bliższym zapoznaniu się z nimi, wcale nie wydają się aż tak trudne do opanowania. Na wstępie wypada przypomnieć, że wówczas, gdy mamy do czynienia z gospodarką wolnorynkową, za kształtowanie cen odpowiada zarówno popyt, jak i podaż. Podaż najczęściej jest definiowana jako ilość domów, które w danym momencie oczekują na kupców. Z kolei mówiąc o popycie w tej konkretnej branży mamy do czynienia z ilością ludzi, którzy w danej chwili są zainteresowani wejściem w posiadanie nieruchomości. Jeśli więc podaż jest większa niż popyt, należy spodziewać się spadku cen, jeśli zaś popyt jest większy od podaży, naturalną reakcją jest wzrost kosztów związanych z nabyciem domu lub mieszkania. Oczywiście, pozorna przejrzystość może się komplikować, nie można bowiem zapominać o tym, że zarówno popyt, jak i podaż są kształtowane przez wiele czynników.

nieruchomości

Zagadnienie to komplikuje się jeszcze bardziej, gdy uświadomimy sobie, że nie brakuje i takich czynników, które w tym samym czasie odpowiadają zarówno za wzrost popytu, jak i wzrost podaży. Ze wzrostem popytu na nieruchomości mamy więc do czynienia między innymi wówczas, gdy spada bezrobocie. Więcej osób może wówczas pozwolić sobie na kredyt. Korzystny okazuje się również spadek stóp procentowych, wraz z nim rośnie bowiem dostępność kredytów. Cennym wsparciem okazują się również rządowe programy ułatwiające społeczeństwu wejście w posiadanie domu lub mieszkania. Wzrost popytu może być też spowodowany wysokimi kosztami wynajmu, przyczynia się on bowiem do tego, że rośnie opłacalność zakupu własnego domu.

Na zachowanie popytu korzystnie wpływają również migracje ludności. Z kolei deweloperzy są zmuszeni do obniżenia cen, gdy rynek zaczyna zmagać się z problemem dużej liczby pustych nieruchomości. Niekiedy pomocna jest też swego rodzaju moda na zakup nieruchomości, a nawet moda na dany region, który zaczyna interesować osoby i firmy z zewnątrz. Z rosnącą podażą mamy do czynienia nie tylko wtedy, gdy same firmy budują za dużo, problemem mogą okazać się bowiem również rosnące stopy procentowe sprawiające, że ludzie zaczynają mieć kłopot z terminową spłatą kredytów. Problemem jest też zmienianie przez ludzi miejsca zamieszkania, co często jest powiązane ze zmianą pracy, a także przystępne koszty wynajmu, które sprawiają, że jawi się on jako rozwiązanie zdecydowanie bardziej opłacalne niż spłacanie kredytu.

Oczywiście, mówiąc o wpływie poszczególnych czynników na cenę nieruchomości należy brać pod uwagę również to, że wspomniany wpływ nie zawsze jest taki sam. Trudno przy tym ustalić, który jest decydujący. Nie można jednak zakwestionować tego, że ogólny stan ekonomii ma znacznie większe znaczenie niż moda zwłaszcza, że ta ostatnia w pewnym momencie musi się załamać.

Kategorie: Inwestycje,